Аренда и жильё · Испания
Выселение из жилья в Испании: что суд обязан проверить до того, как вас выселят
Две обязательные отметки в иске, отменённое требование о примирении, точные день и час выселения и приостановка дела на два–четыре месяца по уязвимости — по Ley 12/2023 и закону об аренде.
Коротко
- Арендодатель вправе расторгнуть договор за неуплату — это записано прямо в законе об аренде, вместе с ещё пятью основаниями.
- С 2023 года иск о возврате жилья не примут, если в нём не сказано двух вещей: постоянное ли это жильё для того, кто в нём живёт, и является ли истец крупным владельцем (gran tenedor).
- Крупный владелец — это больше десяти городских жилых объектов или больше 1500 м². В напряжённой зоне автономия вправе опустить порог до пяти.
- Обязательное примирение перед иском для крупных владельцев — отменено. В консолидированном тексте закона этот пункт стоит как «Anulado», а статьи в сети до сих пор обещают его как действующее правило.
- В решении обязаны стоять точные день и час выселения — в любом решении, даже если выселить уже пытались.
- Суд сам, без вашего заявления, сообщает о деле в жилищные и социальные службы. Подтвердят уязвимость — дело могут приостановить: до двух месяцев, если истец человек, и до четырёх, если организация.
За что закон разрешает расторгнуть договор аренды
Аренда жилья регулируется законом об аренде городской недвижимости — Ley 29/1994 (LAU). Нарушение обязательств любой из сторон даёт другой стороне право требовать исполнения либо расторжения договора по правилам ст. 1124 Гражданского кодекса (ст. 27.1 LAU).
Шесть оснований у арендодателя
Сверх этого арендодатель вправе расторгнуть договор полностью по праву (ст. 27.2):
- неуплата аренды или любых сумм, которые по договору платит наниматель;
- неуплата залога (fianza) или его пополнения;
- поднаём или уступка договора без согласия;
- умышленный вред помещению либо работы без согласия арендодателя, когда оно требуется;
- деятельность в жилье, которая мешает соседям, вредна для здоровья, небезопасна или незаконна;
- жильё перестало служить главным образом постоянной жилищной нуждой нанимателя или того, кто фактически в нём живёт.
Два основания у нанимателя
Наниматель вправе расторгнуть договор, если арендодатель не делает ремонт, к которому обязан по ст. 21, либо мешает пользоваться жильём — фактически или юридически (ст. 27.3).
Отдельное правило для договоров в Реестре собственности
Если договор внесён в Реестр и в нём записано, что при неуплате он расторгается и жильё подлежит немедленному возврату, расторжение происходит по праву после того, как арендодатель через суд или нотариуса потребовал заплатить, а наниматель не ответил в течение десяти рабочих дней либо ответил согласием (ст. 27.4).
Что суд обязан проверить ещё до принятия иска
Закон о праве на жильё — Ley 12/2023 — переписал процессуальный кодекс, и главное изменение это фильтр на входе. По четырём видам исков о возврате владения (пункты 1-й, 2-й, 4-й и 7-й ст. 250.1 процессуального кодекса) иск не примут, если в нём не указано:
- является ли помещение постоянным жильём того, кто в нём живёт;
- является ли истец крупным владельцем в смысле ст. 3.k) закона о праве на жильё. Если истец пишет, что не является, — он обязан приложить к иску справку из Реестра собственности со списком объектов, записанных на него.
Кто такой «крупный владелец»
Физическое или юридическое лицо, которому принадлежит более десяти городских объектов жилого назначения либо более 1500 м² построенной жилой площади — гаражи и кладовые в счёт не идут. В зоне напряжённого рынка автономное сообщество вправе мотивированно опустить порог до пяти и более объектов в этой зоне.
А вот чего в этом фильтре больше нет
Пункт c) той же нормы и следующий за ним пункт 7 — те самые, что требовали от крупного владельца до подачи иска пройти примирение или посредничество и приложить к иску подтверждение, — в консолидированном тексте закона стоят как «Anulado», то есть отменены. Какое именно решение их отменило, документ в этом месте не называет.
Это важно на практике: русскоязычные статьи о выселении массово описывают обязательное примирение как действующее требование. Если вы строите защиту на том, что «истец не прошёл примирение», — проверьте актуальную редакцию с юристом, прежде чем на это опираться.
Точный день и час — не формальность
В любом решении суда, которое назначает выселение, должны стоять точные день и час — независимо от того, пытались ли выселить раньше. Это отдельная норма, добавленная тем же законом.
Она связана со второй: по решению о выселении не нужно никаких дополнительных шагов, чтобы приступить к выселению в назначенные день и час — достаточно того, что взыскатель просил об исполнении в самом иске. И обычный срок ожидания перед принудительным исполнением к выселению за неуплату или за истечение срока договора не применяется.
Но есть встречное правило, и оно про вас: если речь о постоянном жилье, до выселения обязана быть пройдена процедура уведомления социальных служб — та самая, о которой ниже. Пропуск этого шага — не мелочь, а несоблюдение прямого требования закона.
Уязвимость: что происходит без вашего заявления
Это самая недооценённая часть закона. Она работает автоматически.
Первое. Если помещение — постоянное жильё ответчика, суд в решении о принятии иска обязан сообщить ответчику о возможности обратиться в региональные и местные органы по жилью и социальной помощи. Причём не общими словами: закон требует указать точные данные этих органов и способ связи.
Второе, и главное. Суд немедленно и по собственной инициативе сообщает о существовании дела этим же органам — чтобы они проверили, есть ли уязвимость, и, если она есть, предложили суду вариант достойного жилья по социальному найму, меры немедленной помощи и перечень пособий, на которые семья может претендовать. Подтвердив уязвимость, органы обязаны уведомить суд в срок не более десяти дней.
Третье. Получив такое сообщение (или дождавшись истечения срока), суд даёт сторонам пять дней на свои соображения и приостанавливает назначенную дату заседания или выселения, если она уже близко.
Четвёртое — сама приостановка. Суд решает определением, приостановить ли процесс, чтобы органы успели принять предложенные меры. Максимальный срок — два месяца, если истец физическое лицо, и четыре месяца, если юридическое. После того как меры приняты или срок истёк, приостановка снимается автоматически и дело идёт дальше.
По каким признакам суд оценивает уязвимость
Закон даёт суду прямые ориентиры. Экономическая уязвимость: аренда плюс свет, газ, вода и связь съедают больше 30 % доходов семьи, а сами доходы не достигают:
- по общему правилу — трёх IPREM (месячный публичный показатель дохода);
- плюс 0,3 IPREM на каждого ребёнка на содержании; в неполной семье и на ребёнка с инвалидностью от 33 % — плюс 0,35;
- плюс 0,2 IPREM на каждого члена семьи старше 65 лет и на каждого человека с зависимостью;
- если у кого-то в семье инвалидность от 33 %, зависимость или болезнь, которая доказанно и постоянно лишает трудоспособности, — общий порог поднимается до пяти IPREM, надбавки на детей сверх того сохраняются.
Социальная уязвимость оценивается отдельно: среди живущих в квартире есть люди в ситуации зависимости, жертвы насилия в отношении женщин или несовершеннолетние. Суд обязан взвесить дело целиком — в том числе уязвимость самого истца, если она есть.
Если в квартире живут без договора
Уведомление вручается тому, кто фактически живёт в помещении, и может быть адресовано также неизвестным жильцам; при вручении сотрудник вправе прийти с представителями власти для установления личности.
Если истец просил немедленно вернуть ему владение, суд требует от жильцов в пятидневный срок представить документ, оправдывающий их владение. Не представили достаточного основания — суд определением предписывает освободить жильё, и на это определение обжалование не предусмотрено. Правила об уязвимости при этом продолжают действовать, если удалось установить, кто получил уведомление.
Купили жильё с торгов, а там живут
Если приобретатель просит, ему передают владение свободным помещением. Если помещение занято, выселение назначается сразу — с указанием точных дня и часа — при условии, что суд признал: жильцы не вправе оставаться. Требовать выселения тех, кто занимает помещение фактически или без достаточного основания, можно в течение года с момента приобретения; после этого — только в отдельном судебном порядке. Жильцов вызывают на заседание в десятидневный срок, где они могут изложить свою позицию.
Что делать по шагам
- Прочитайте, что именно вам предъявлено. Неуплата, окончание срока и «занятие без титула» — три разные процедуры с разными правилами.
- Проверьте обе обязательные отметки в иске — про постоянное жильё и про крупного владельца. Их отсутствие — основание не принимать иск.
- Истец назвался не крупным владельцем — проверьте справку из Реестра собственности. Закон требует именно её.
- Проверьте, стоят ли в решении точные день и час. Их отсутствие — нарушение прямой нормы.
- Не ждите приглашения — идите в социальные службы сами. Суд обязан сообщить им о деле, но подтверждение уязвимости готовите не вы и не суд, а они, и у них на это десять дней.
- Посчитайте свой порог заранее: аренда с коммунальными платежами против 30 % дохода семьи и доход против трёх IPREM с надбавками.
- Сроки обжалования смотрите в самом решении — на этой странице их нет намеренно.
Частые заблуждения
«Крупный владелец обязан сначала пройти примирение»
Этот пункт в консолидированном тексте закона отменён. Строить на нём защиту без проверки актуальной редакции нельзя.
«Про уязвимость надо заявить самому, иначе не учтут»
Суд сообщает о деле социальным службам по собственной инициативе. Но подтверждение готовят именно службы — поэтому идти к ним всё равно нужно, и лучше не дожидаясь.
«Выселить могут в любой день, о котором не предупредили»
В решении обязаны стоять точные день и час, а для постоянного жилья до выселения обязана быть пройдена процедура уведомления социальных служб.
Что собрать до разговора с юристом
- Копию иска целиком — вместе с приложениями.
- Договор аренды и все квитанции об оплате за спорный период.
- Всю переписку с арендодателем: требования, уведомления, ответы.
- Справки о доходах семьи и счета за свет, газ, воду и связь — по ним считается порог 30 %.
- Документы о составе семьи: дети, лица старше 65, инвалидность, зависимость.
- Любые обращения в социальные службы и их ответы.
Официальные источники
Разберите своё дело о выселении
Опишите, что вам предъявлено и на какой стадии дело. Lity соберёт иск, договор и переписку в разбор со ссылками на статьи и подготовит список документов для юриста.
Разобрать мой случайЭто информационный разбор, а не юридическая консультация. Он подготовлен по текстам действующих законов, но не учитывает обстоятельств вашего дела. Решения по конкретной ситуации принимает юрист.