Продление договора аренды: когда хозяин обязан продлить и насколько может поднять плату

Продление: что говорит закон

Аренда жилья регулируется законом об аренде городской недвижимости — Ley 29/1994 (LAU).

Обязательное продление до 5 или 7 лет

Стороны свободны договориться о сроке. Но если он меньше пяти лет — или меньше семи, когда арендодатель юридическое лицо, — то по наступлении даты окончания договор продлевается обязательно годовыми периодами, пока аренда не достигнет пяти или, соответственно, семи лет. Исключение одно: арендатор минимум за 30 дней до окончания договора или любого из продлений заявил, что продлевать не хочет (ст. 9.1 LAU). Договор без указания срока считается заключённым на год — с тем же правом на ежегодное продление (ст. 9.2).

Когда хозяин-физлицо может не продлевать

После первого года и только если в самом договоре прямо записано, что жильё может понадобиться собственнику, он вправе забрать квартиру для себя, для родственников первой степени или для супруга при разводе. Сообщить об этом он обязан минимум за два месяца, указав причину (ст. 9.3).

Молчаливое продление после 5 или 7 лет

Когда обязательный срок исчерпан, а ни одна из сторон не заявила о нежелании продлевать, договор продлевается обязательно годовыми периодами ещё до трёх лет. Сроки предупреждения разные: арендодатель обязан предупредить минимум за четыре месяца, арендатор — минимум за два. Выйти из уже начавшегося года арендатор может, предупредив за месяц (ст. 10.1 LAU).

Два чрезвычайных продления

• Уязвимое положение. По окончании обязательного или молчаливого продления арендатор вправе попросить чрезвычайное продление до одного года на тех же условиях. Нужен отчёт или справка муниципальных либо региональных социальных служб, выданные в течение последнего года. Если арендодатель — крупный владелец жилья (по определению Ley 12/2023), он обязан такое продление принять (ст. 10.2).
• Зона напряжённого рынка жилья. Если квартира в зоне, объявленной напряжённой, и объявление действует, арендатор вправе потребовать чрезвычайного продления годовыми периодами до трёх лет на прежних условиях, и арендодатель обязан его принять. Исключения: стороны договорились об ином, заключён новый договор с ограничениями по плате, либо хозяин заявил о необходимости занять жильё по правилам ст. 9.3 (ст. 10.3).

К продлённому договору продолжает применяться тот же правовой режим и те же условия, что действовали раньше (ст. 10.4).

Повышение платы: что можно и чего нельзя

Только раз в год и только по договору

В течение срока действия договора плата может быть пересмотрена лишь в дату, когда исполняется очередной год действия, и только на условиях, о которых стороны договорились. Если прямого условия об индексации в договоре нет — индексация не применяется вообще (ст. 18.1 LAU). Правило работает в обе стороны: пересмотра может требовать и арендодатель, и арендатор.

Потолок — и важная оговорка

Если стороны договорились о механизме индексации, но не указали конкретный индекс или методику, плата пересматривается по годовому изменению индекса, названного в законе. Потолок повышения тоже задан законом — но здесь нужна честная оговорка: мы сверяли редакцию закона по состоянию на 25 мая 2023 года, и в ней потолком названо изменение индекса потребительских цен на дату пересмотра (ст. 18.1). После 2023 года порядок индексации аренды менялся отдельными нормами, поэтому какой именно индекс и какой потолок действуют в 2026 году, эта страница не утверждает — это первое, что стоит уточнить у юриста, если вам предъявили повышение.

Новая плата — со следующего месяца

Обновлённая плата может быть потребована начиная с месяца, следующего за тем, в котором заинтересованная сторона письменно уведомила другую, указав применённый процент. По требованию арендатора прилагается справка Национального института статистики. Уведомление считается сделанным и в виде отметки в квитанции за предыдущий месяц (ст. 18.2).

Повышение за ремонт — не раньше пяти лет

Улучшения, выполненные арендодателем по истечении пяти лет (семи, если это юридическое лицо), дают ему право поднять годовую плату — но по формуле: законная процентная ставка на момент окончания работ плюс три пункта, начисляемые на вложенный капитал, и не более чем на 20 % от действующей платы. Из вложений вычитаются субсидии. Повышение действует с месяца, следующего за письменным уведомлением с расчётом и копиями документов о стоимости работ (ст. 19.1 и 19.3 LAU). Ремонт по соглашению сторон возможен в любой момент, но он не прерывает и не обнуляет сроки обязательного и молчаливого продления (ст. 19.4).

Новый договор в зоне напряжённого рынка

Плата по новому договору не может превышать последнюю плату по договору аренды основного жилья, действовавшему в этой же квартире в последние пять лет, с применением условия об индексации из прежнего договора. Нельзя перекладывать на арендатора платежи, которых не было в прежнем договоре. Превысить эту величину можно максимум на 10 % и только в четырёх случаях: завершённая в последние два года реконструкция; работы с подтверждённой сертификатами экономией первичной энергии на 30 %; подтверждённые работы по доступности; либо договор на десять лет и более или с правом арендатора продлевать его на тех же условиях десять лет и более (ст. 17.6 LAU). Если арендодатель — крупный владелец, правило строже: плата не может превышать предел по системе справочных индексов цен (ст. 17.7).

Что делать по шагам

• Посчитайте, сколько лет вы уже арендуете. До пяти лет (семи с компанией) продление обязательно для хозяина — «срок в договоре закончился» сам по себе не аргумент.
• Проверьте, есть ли в договоре оговорка про нужду собственника. Нет оговорки — нет и права забрать квартиру для себя до истечения пяти лет.
• Считайте сроки уведомлений. Ваш выход: 30 дней до конца года аренды. Отказ хозяина от молчаливого продления: четыре месяца. Ваш отказ: два месяца.
• Получили требование поднять плату — сверьте три вещи: наступила ли годовая дата; есть ли в договоре условие об индексации; письменное ли уведомление с указанием процента. Нет любого из трёх — требование не работает.
• Не платите повышенную плату задним числом. Новая сумма действует с месяца, следующего за уведомлением.
• Если вы в уязвимом положении или квартира в объявленной напряжённой зоне — спросите о чрезвычайном продлении: до года в первом случае, до трёх лет во втором.
• Сохраняйте всё письменно — уведомления, квитанции с указанием суммы платы, переписку о продлении. По этим документам потом и считают сроки.

Частые заблуждения

«Договор на год — через год съезжаю»

Нет: если не набрано пять лет (семь с юрлицом), договор продлевается обязательно для хозяина, а вы решаете сами.

«Хозяин вправе поднять плату, когда захочет»

Только в дату годовщины договора и только если условие об индексации в договоре есть.

«Сказал устно, что не продлевает, — этого достаточно»

Закон задаёт сроки предупреждения: четыре месяца для арендодателя после исчерпания обязательного срока, два — для арендатора.

Официальные источники

• Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos — актуальная редакция BOE
• Ley 12/2023 по праву на жильё — BOE

Это информационный разбор, а не юридическая консультация. Он подготовлен по текстам действующих законов, но не учитывает обстоятельств вашего дела. Решения по конкретной ситуации принимает юрист.